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特色小鎮(zhèn)專(zhuān)題(六) | 北方版烏鎮(zhèn)，如何成為旅游界的一匹“黑馬”？
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作者:laiyelvyou
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發(fā)布時(shí)間: 2018-01-16
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關(guān)于特色小鎮(zhèn)的成功案例，南有烏鎮(zhèn)，北有古北水鎮(zhèn)，雖然同樣出自陳向宏先生之手，但規(guī)劃結(jié)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式卻有不同。本期以古北水鎮(zhèn)為例，探究以此為代表的北方小鎮(zhèn)的策劃規(guī)劃思路與管理模式。
關(guān)于特色小鎮(zhèn)的成功案例，南有烏鎮(zhèn)，北有古北水鎮(zhèn)，雖然同樣出自陳向宏先生之手，但規(guī)劃結(jié)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式卻有不同。本期以古北水鎮(zhèn)為例，探究以此為代表的北方小鎮(zhèn)的策劃規(guī)劃思路與管理模式。
古北水鎮(zhèn)是基于北方水文化建造而成的小鎮(zhèn)，位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn)司馬臺(tái)村的古北水鎮(zhèn)，由三個(gè)自然村落組成，占地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)古北水鎮(zhèn)國(guó)際旅游綜合度假區(qū)項(xiàng)目，并于2014年10月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。2015年全年接待游客147萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.62億元，凈利潤(rùn)4701萬(wàn)元。預(yù)計(jì)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期后，每年將接待游客400萬(wàn)人次，旅游綜合年收入將達(dá)到10億元。古北水鎮(zhèn)距離市中心僅100多公里，車(chē)程一個(gè)多小時(shí)，高速公路直達(dá)景區(qū)，交通十分便捷。
古北水鎮(zhèn)享有“北方烏鎮(zhèn)”之譽(yù)。烏鎮(zhèn)是南方的江南水鄉(xiāng)，溫婉如玉；古北水鎮(zhèn)是北國(guó)的邊塞小鎮(zhèn)，滄桑粗獷。所以，古北水鎮(zhèn)在小鎮(zhèn)特色上完全與烏鎮(zhèn)不同，更多體現(xiàn)了獨(dú)具的北方特色。水對(duì)于任何景區(qū)而言，都是不可或缺的旅游資源，而古北水鎮(zhèn)本無(wú)水，原本只有一條流域不大、流量很小的小溪。在建造中，設(shè)計(jì)者巧妙利用堤壩等設(shè)施，打造出一個(gè)個(gè)首尾相連的水面，貫穿整個(gè)小鎮(zhèn)，最終形成令人嘆為觀止的“北方水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”，水鎮(zhèn)之名才得以名副其實(shí)。
一走進(jìn)小鎮(zhèn)，就感覺(jué)到小鎮(zhèn)歷史的久遠(yuǎn)和深厚的歷史文化積淀，建設(shè)者大多采用“修舊如舊”的手法，力求再現(xiàn)小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌。有些院落，從斑駁的墻體和大門(mén)可以看出，明顯是從其他地方借鑒來(lái)的；景區(qū)內(nèi)的店鋪開(kāi)間大，購(gòu)物中心的玻璃櫥窗與傳統(tǒng)古樸的民宅形成反差，這種成都太古里式的新潮時(shí)尚的街區(qū)設(shè)計(jì)手法，也被古北水鎮(zhèn)吸收了。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
從項(xiàng)目定位來(lái)說(shuō)，古北水鎮(zhèn)是集觀光游覽、休閑度假、商務(wù)會(huì)展、創(chuàng)意文化等旅游業(yè)態(tài)為一體，服務(wù)與設(shè)施一流，參與性和體驗(yàn)性極高的綜合性特色休閑旅游度假目的地。
整個(gè)水鎮(zhèn)規(guī)劃為“六區(qū)三谷”，即老營(yíng)區(qū)、民國(guó)街區(qū)、水街風(fēng)情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)、民宿餐飲區(qū)，與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。整個(gè)水鎮(zhèn)范圍內(nèi)，規(guī)劃實(shí)施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂(lè)等配套服務(wù)，總體規(guī)劃有43萬(wàn)平方米精美的明清及民國(guó)風(fēng)格的山地合院建筑。其中包含兩家五星標(biāo)準(zhǔn)大酒店，六家小型精品酒店，400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個(gè)文化展示體驗(yàn)區(qū)及完善的配套服務(wù)設(shè)施，滿足客戶(hù)對(duì)觀光、休閑、度假和會(huì)議的需求。除此之外，后期還規(guī)劃了高爾夫球場(chǎng)、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，以滿足項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。
通過(guò)對(duì)以英華書(shū)院、楊無(wú)敵祠、震遠(yuǎn)鏢局、司馬小燒、八旗會(huì)館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實(shí)現(xiàn)了北方小鎮(zhèn)的場(chǎng)景化營(yíng)造，展示了北國(guó)邊塞小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌和民俗文化，并與司馬臺(tái)長(zhǎng)城有機(jī)地融為一體，形成獨(dú)一無(wú)二的自我特色，對(duì)游客產(chǎn)生了極大的吸引力。古北水鎮(zhèn)還十分重視對(duì)地方民俗文化的挖掘，通過(guò)造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動(dòng)的再現(xiàn)，讓游客更真實(shí)地體驗(yàn)和感受古鎮(zhèn)生活。
從設(shè)計(jì)特點(diǎn)來(lái)看，為確保水鎮(zhèn)與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，從外觀到內(nèi)部布局上，都按照現(xiàn)代化社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)公共場(chǎng)所、活動(dòng)空間、居住及旅游配套設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)和打造，同時(shí)把現(xiàn)代化的設(shè)施隱藏不露地融入建筑當(dāng)中，既展現(xiàn)了北國(guó)小鎮(zhèn)的歷史面貌，又滿足了旅游度假者的舒適居住要求，將古典與時(shí)尚融為一體。
2、克服旅游市場(chǎng)問(wèn)題
擺脫門(mén)票經(jīng)濟(jì)
古水北鎮(zhèn)在規(guī)劃時(shí)，對(duì)景區(qū)業(yè)態(tài)進(jìn)行了“三三制”劃分，三分之一的門(mén)票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景區(qū)綜合收入。門(mén)票只是進(jìn)入古水北鎮(zhèn)的門(mén)檻，游客在景區(qū)里的二次消費(fèi)才是經(jīng)營(yíng)者更為看重的收入來(lái)源。
2017年3月1日古北水鎮(zhèn)取消原有的夜游門(mén)票，從2017年3月25日開(kāi)始，景區(qū)全天門(mén)票價(jià)格統(tǒng)一為150元/人，大量客流使景區(qū)運(yùn)營(yíng)突破了晝與夜的限制，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的旅游度假區(qū)。
減少淡旺季節(jié)差
古北水鎮(zhèn)針基于對(duì)景區(qū)普遍存在的淡旺季的問(wèn)題的考慮，推出夜游長(zhǎng)城索道、夜游船、溫泉、燈光水舞秀、傳統(tǒng)戲劇、雜技等常規(guī)類(lèi)項(xiàng)目；以“圣誕小鎮(zhèn)”、“古北年夜飯”、“長(zhǎng)城廟會(huì)”為冬季主題品牌活動(dòng)，開(kāi)發(fā)出雪地長(zhǎng)城觀賞、廟會(huì)、冰雕節(jié)、美食節(jié)、溫泉等一系列冬季旅游產(chǎn)品，強(qiáng)化冬季氛圍，提升景區(qū)人氣。
旅游業(yè)是一個(gè)季節(jié)性非常突出的行業(yè)，大多數(shù)景區(qū)的接待高峰一般集中在五一至十一期間，十一之后客流就會(huì)呈現(xiàn)斷崖式的下跌。但從古北水鎮(zhèn)季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況可以看出，每年的第二至第四季度的游客能達(dá)到相對(duì)的平穩(wěn)；過(guò)往三年的第一季度客流雖較為慘淡，但在剛剛過(guò)去的2017年第一季度，古北水鎮(zhèn)內(nèi)的各大住宿設(shè)施都呈現(xiàn)出滿房的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明經(jīng)過(guò)針對(duì)性的策劃與提升，古北水鎮(zhèn)將很快實(shí)現(xiàn)四季客流均衡的狀態(tài)。
提高游客重游率
古水北鎮(zhèn)通過(guò)生活場(chǎng)景再造的方式，大大提高了游客的旅游體驗(yàn)，從而提高游客重游率。目前，古水北鎮(zhèn)通過(guò)多個(gè)主力店?duì)I造出的文化韻味與體驗(yàn)感，輻射游客消費(fèi)的多重場(chǎng)景。景區(qū)內(nèi)的4家五星級(jí)酒店、2個(gè)高檔會(huì)所、4家精品酒店、30多個(gè)特色民宿、200多家商鋪、10余個(gè)民俗展示體驗(yàn)區(qū)、全長(zhǎng)1256米的長(zhǎng)城索道以及國(guó)內(nèi)首屈一指的溫泉資源都成為游客重要場(chǎng)景體驗(yàn)場(chǎng)所。
十余處特色民俗展示體驗(yàn)區(qū)，游客可以全程參與從選料、生產(chǎn)、加工到出成品的民俗體驗(yàn)，并可以將自己制作的產(chǎn)品帶回家。此外，各有特色的住宿空間也成為景區(qū)的一大亮點(diǎn)，在旺季，酒店住宿率在95%以上，住宿需提前半個(gè)月甚至一個(gè)月預(yù)定，可見(jiàn)市場(chǎng)之火熱。古水北鎮(zhèn)每一處都是一個(gè)景點(diǎn)、一個(gè)場(chǎng)景，游客很難一次就能體驗(yàn)到這里的全部活動(dòng)，豐富的體驗(yàn)場(chǎng)景成為游客重復(fù)消費(fèi)的重要拉力。
3、投資運(yùn)營(yíng)分析
借鑒烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)成熟的運(yùn)作模式，古北水鎮(zhèn)在開(kāi)發(fā)時(shí)就構(gòu)架了對(duì)景區(qū)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式。遷出原景區(qū)居民，以顛覆式的社區(qū)重構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)擁有景區(qū)全部商鋪和住宅的產(chǎn)權(quán)。原景區(qū)居民變成景區(qū)的員工，在統(tǒng)一的規(guī)范要求下開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，為游客提供服務(wù)，保證了服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì)，為游客帶來(lái)極佳的旅游感受。
古北水鎮(zhèn)的投資管理采用成熟的市場(chǎng)化資本運(yùn)作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司、北京能源投資（集團(tuán)）有限公司和其他戰(zhàn)略投資者共同成立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔(dān)古北水鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的巨額資金的保障。
通過(guò)運(yùn)營(yíng)公司的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)了古水北鎮(zhèn)全域范圍內(nèi)的資源統(tǒng)一調(diào)度、區(qū)域綜合管控、產(chǎn)品統(tǒng)籌營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)全面提升，形成了一個(gè)多渠道、長(zhǎng)短期現(xiàn)金流互補(bǔ)的盈利模式。
古北水鎮(zhèn)的落地實(shí)操與烏鎮(zhèn)有相同的地方，但能在幾年時(shí)間內(nèi)火遍大街小巷，是從選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)思路、管理模式全程高水準(zhǔn)策劃的結(jié)果。作為休閑旅游度假區(qū)，此類(lèi)特色小鎮(zhèn)要找準(zhǔn)目標(biāo)人群，古北水鎮(zhèn)定位的目標(biāo)群體為80后90后，因此就要根據(jù)現(xiàn)代人的消費(fèi)精神與生活習(xí)慣來(lái)打造旅游場(chǎng)景；其次要針對(duì)目標(biāo)群體定位旅游區(qū)，傳統(tǒng)的文化旅游總是以文化為核心，但傳統(tǒng)文化保留下來(lái)的東西對(duì)于現(xiàn)代消費(fèi)群體沒(méi)有足夠的吸引力。古北水鎮(zhèn)并沒(méi)有抓住過(guò)去的傳統(tǒng)文化，而是用明清古建筑等碎片式的符號(hào)，給人們勾勒出一種浪漫的氛圍，它的定位就是要符合現(xiàn)代消費(fèi)群體的休閑意識(shí)，因此景區(qū)內(nèi)部不是主打文化，而是輔助創(chuàng)造氛圍的工具，主要就是休閑，以此也就不難理解為什么其中會(huì)出現(xiàn)星巴克這樣的消費(fèi)場(chǎng)所。
從古北水鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)可以看出，隨機(jī)應(yīng)變，跟進(jìn)時(shí)代變化，是在市場(chǎng)中制勝的法寶。
古北水鎮(zhèn)是基于北方水文化建造而成的小鎮(zhèn)，位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn)司馬臺(tái)村的古北水鎮(zhèn)，由三個(gè)自然村落組成，占地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)古北水鎮(zhèn)國(guó)際旅游綜合度假區(qū)項(xiàng)目，并于2014年10月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。2015年全年接待游客147萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.62億元，凈利潤(rùn)4701萬(wàn)元。預(yù)計(jì)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期后，每年將接待游客400萬(wàn)人次，旅游綜合年收入將達(dá)到10億元。古北水鎮(zhèn)距離市中心僅100多公里，車(chē)程一個(gè)多小時(shí)，高速公路直達(dá)景區(qū)，交通十分便捷。
古北水鎮(zhèn)享有“北方烏鎮(zhèn)”之譽(yù)。烏鎮(zhèn)是南方的江南水鄉(xiāng)，溫婉如玉；古北水鎮(zhèn)是北國(guó)的邊塞小鎮(zhèn)，滄桑粗獷。所以，古北水鎮(zhèn)在小鎮(zhèn)特色上完全與烏鎮(zhèn)不同，更多體現(xiàn)了獨(dú)具的北方特色。水對(duì)于任何景區(qū)而言，都是不可或缺的旅游資源，而古北水鎮(zhèn)本無(wú)水，原本只有一條流域不大、流量很小的小溪。在建造中，設(shè)計(jì)者巧妙利用堤壩等設(shè)施，打造出一個(gè)個(gè)首尾相連的水面，貫穿整個(gè)小鎮(zhèn)，最終形成令人嘆為觀止的“北方水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”，水鎮(zhèn)之名才得以名副其實(shí)。
一走進(jìn)小鎮(zhèn)，就感覺(jué)到小鎮(zhèn)歷史的久遠(yuǎn)和深厚的歷史文化積淀，建設(shè)者大多采用“修舊如舊”的手法，力求再現(xiàn)小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌。有些院落，從斑駁的墻體和大門(mén)可以看出，明顯是從其他地方借鑒來(lái)的；景區(qū)內(nèi)的店鋪開(kāi)間大，購(gòu)物中心的玻璃櫥窗與傳統(tǒng)古樸的民宅形成反差，這種成都太古里式的新潮時(shí)尚的街區(qū)設(shè)計(jì)手法，也被古北水鎮(zhèn)吸收了。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
從項(xiàng)目定位來(lái)說(shuō)，古北水鎮(zhèn)是集觀光游覽、休閑度假、商務(wù)會(huì)展、創(chuàng)意文化等旅游業(yè)態(tài)為一體，服務(wù)與設(shè)施一流，參與性和體驗(yàn)性極高的綜合性特色休閑旅游度假目的地。
整個(gè)水鎮(zhèn)規(guī)劃為“六區(qū)三谷”，即老營(yíng)區(qū)、民國(guó)街區(qū)、水街風(fēng)情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)、民宿餐飲區(qū)，與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。整個(gè)水鎮(zhèn)范圍內(nèi)，規(guī)劃實(shí)施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂(lè)等配套服務(wù)，總體規(guī)劃有43萬(wàn)平方米精美的明清及民國(guó)風(fēng)格的山地合院建筑。其中包含兩家五星標(biāo)準(zhǔn)大酒店，六家小型精品酒店，400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個(gè)文化展示體驗(yàn)區(qū)及完善的配套服務(wù)設(shè)施，滿足客戶(hù)對(duì)觀光、休閑、度假和會(huì)議的需求。除此之外，后期還規(guī)劃了高爾夫球場(chǎng)、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，以滿足項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。
通過(guò)對(duì)以英華書(shū)院、楊無(wú)敵祠、震遠(yuǎn)鏢局、司馬小燒、八旗會(huì)館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實(shí)現(xiàn)了北方小鎮(zhèn)的場(chǎng)景化營(yíng)造，展示了北國(guó)邊塞小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌和民俗文化，并與司馬臺(tái)長(zhǎng)城有機(jī)地融為一體，形成獨(dú)一無(wú)二的自我特色，對(duì)游客產(chǎn)生了極大的吸引力。古北水鎮(zhèn)還十分重視對(duì)地方民俗文化的挖掘，通過(guò)造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動(dòng)的再現(xiàn)，讓游客更真實(shí)地體驗(yàn)和感受古鎮(zhèn)生活。
從設(shè)計(jì)特點(diǎn)來(lái)看，為確保水鎮(zhèn)與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，從外觀到內(nèi)部布局上，都按照現(xiàn)代化社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)公共場(chǎng)所、活動(dòng)空間、居住及旅游配套設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)和打造，同時(shí)把現(xiàn)代化的設(shè)施隱藏不露地融入建筑當(dāng)中，既展現(xiàn)了北國(guó)小鎮(zhèn)的歷史面貌，又滿足了旅游度假者的舒適居住要求，將古典與時(shí)尚融為一體。
2、克服旅游市場(chǎng)問(wèn)題
擺脫門(mén)票經(jīng)濟(jì)
古水北鎮(zhèn)在規(guī)劃時(shí)，對(duì)景區(qū)業(yè)態(tài)進(jìn)行了“三三制”劃分，三分之一的門(mén)票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景區(qū)綜合收入。門(mén)票只是進(jìn)入古水北鎮(zhèn)的門(mén)檻，游客在景區(qū)里的二次消費(fèi)才是經(jīng)營(yíng)者更為看重的收入來(lái)源。
2017年3月1日古北水鎮(zhèn)取消原有的夜游門(mén)票，從2017年3月25日開(kāi)始，景區(qū)全天門(mén)票價(jià)格統(tǒng)一為150元/人，大量客流使景區(qū)運(yùn)營(yíng)突破了晝與夜的限制，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的旅游度假區(qū)。
減少淡旺季節(jié)差
古北水鎮(zhèn)針基于對(duì)景區(qū)普遍存在的淡旺季的問(wèn)題的考慮，推出夜游長(zhǎng)城索道、夜游船、溫泉、燈光水舞秀、傳統(tǒng)戲劇、雜技等常規(guī)類(lèi)項(xiàng)目；以“圣誕小鎮(zhèn)”、“古北年夜飯”、“長(zhǎng)城廟會(huì)”為冬季主題品牌活動(dòng)，開(kāi)發(fā)出雪地長(zhǎng)城觀賞、廟會(huì)、冰雕節(jié)、美食節(jié)、溫泉等一系列冬季旅游產(chǎn)品，強(qiáng)化冬季氛圍，提升景區(qū)人氣。
旅游業(yè)是一個(gè)季節(jié)性非常突出的行業(yè)，大多數(shù)景區(qū)的接待高峰一般集中在五一至十一期間，十一之后客流就會(huì)呈現(xiàn)斷崖式的下跌。但從古北水鎮(zhèn)季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況可以看出，每年的第二至第四季度的游客能達(dá)到相對(duì)的平穩(wěn)；過(guò)往三年的第一季度客流雖較為慘淡，但在剛剛過(guò)去的2017年第一季度，古北水鎮(zhèn)內(nèi)的各大住宿設(shè)施都呈現(xiàn)出滿房的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明經(jīng)過(guò)針對(duì)性的策劃與提升，古北水鎮(zhèn)將很快實(shí)現(xiàn)四季客流均衡的狀態(tài)。
提高游客重游率
古水北鎮(zhèn)通過(guò)生活場(chǎng)景再造的方式，大大提高了游客的旅游體驗(yàn)，從而提高游客重游率。目前，古水北鎮(zhèn)通過(guò)多個(gè)主力店?duì)I造出的文化韻味與體驗(yàn)感，輻射游客消費(fèi)的多重場(chǎng)景。景區(qū)內(nèi)的4家五星級(jí)酒店、2個(gè)高檔會(huì)所、4家精品酒店、30多個(gè)特色民宿、200多家商鋪、10余個(gè)民俗展示體驗(yàn)區(qū)、全長(zhǎng)1256米的長(zhǎng)城索道以及國(guó)內(nèi)首屈一指的溫泉資源都成為游客重要場(chǎng)景體驗(yàn)場(chǎng)所。
十余處特色民俗展示體驗(yàn)區(qū)，游客可以全程參與從選料、生產(chǎn)、加工到出成品的民俗體驗(yàn)，并可以將自己制作的產(chǎn)品帶回家。此外，各有特色的住宿空間也成為景區(qū)的一大亮點(diǎn)，在旺季，酒店住宿率在95%以上，住宿需提前半個(gè)月甚至一個(gè)月預(yù)定，可見(jiàn)市場(chǎng)之火熱。古水北鎮(zhèn)每一處都是一個(gè)景點(diǎn)、一個(gè)場(chǎng)景，游客很難一次就能體驗(yàn)到這里的全部活動(dòng)，豐富的體驗(yàn)場(chǎng)景成為游客重復(fù)消費(fèi)的重要拉力。
3、投資運(yùn)營(yíng)分析
借鑒烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)成熟的運(yùn)作模式，古北水鎮(zhèn)在開(kāi)發(fā)時(shí)就構(gòu)架了對(duì)景區(qū)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式。遷出原景區(qū)居民，以顛覆式的社區(qū)重構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)擁有景區(qū)全部商鋪和住宅的產(chǎn)權(quán)。原景區(qū)居民變成景區(qū)的員工，在統(tǒng)一的規(guī)范要求下開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，為游客提供服務(wù)，保證了服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì)，為游客帶來(lái)極佳的旅游感受。
古北水鎮(zhèn)的投資管理采用成熟的市場(chǎng)化資本運(yùn)作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司、北京能源投資（集團(tuán)）有限公司和其他戰(zhàn)略投資者共同成立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔(dān)古北水鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的巨額資金的保障。
通過(guò)運(yùn)營(yíng)公司的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)了古水北鎮(zhèn)全域范圍內(nèi)的資源統(tǒng)一調(diào)度、區(qū)域綜合管控、產(chǎn)品統(tǒng)籌營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)全面提升，形成了一個(gè)多渠道、長(zhǎng)短期現(xiàn)金流互補(bǔ)的盈利模式。
古北水鎮(zhèn)的落地實(shí)操與烏鎮(zhèn)有相同的地方，但能在幾年時(shí)間內(nèi)火遍大街小巷，是從選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)思路、管理模式全程高水準(zhǔn)策劃的結(jié)果。作為休閑旅游度假區(qū)，此類(lèi)特色小鎮(zhèn)要找準(zhǔn)目標(biāo)人群，古北水鎮(zhèn)定位的目標(biāo)群體為80后90后，因此就要根據(jù)現(xiàn)代人的消費(fèi)精神與生活習(xí)慣來(lái)打造旅游場(chǎng)景；其次要針對(duì)目標(biāo)群體定位旅游區(qū)，傳統(tǒng)的文化旅游總是以文化為核心，但傳統(tǒng)文化保留下來(lái)的東西對(duì)于現(xiàn)代消費(fèi)群體沒(méi)有足夠的吸引力。古北水鎮(zhèn)并沒(méi)有抓住過(guò)去的傳統(tǒng)文化，而是用明清古建筑等碎片式的符號(hào)，給人們勾勒出一種浪漫的氛圍，它的定位就是要符合現(xiàn)代消費(fèi)群體的休閑意識(shí)，因此景區(qū)內(nèi)部不是主打文化，而是輔助創(chuàng)造氛圍的工具，主要就是休閑，以此也就不難理解為什么其中會(huì)出現(xiàn)星巴克這樣的消費(fèi)場(chǎng)所。
從古北水鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)可以看出，隨機(jī)應(yīng)變，跟進(jìn)時(shí)代變化，是在市場(chǎng)中制勝的法寶。
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